谈谈不动产统一登记与房地产税

4月25日，自然资源部王部长宣布，我国全面实现不动产统一登记。

果不其然，大家第一关注还是房地产和房地产税，但这件事跟房地产税没啥关系，另有目的。

可能有朋友会问，不动产统一登记不就可以全国联网查一个人在全国有多少房产，就为以后征收房地产税创造了条件，怎么就没关系呢？

注意，早在2018年就已经实现了不动产全国联网，而现在公布的是在全面联网的基础上，完成了登记上网工作，而且宣布部门是自然资源部而不是住建部或者财政、税务部门，重心本就不在房地产和房地产税上。

关于房地产税的事情已经谈过很多次了，全国联网、统一登记确实在技术上更方便征收房地产税，但房地产税的关键难点从来不在这种技术性问题上，就算没有联网、没有统一登记，也不影响征收，有很多关键难点，比如征收能力、确权，还有到底能不能解决地方财政困难、会不会对经济造成冲击等等问题。

虽然理解大家对房地产极为敏感，但不能碰到什么事都往房子上联想，那必然搞错了方向，会错失很多机会。

注意这次宣布有这么一段话“这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立”。

需要了解公文的一般结构，那就是越难、越关键的会放在后面，从这段话可以看出，最难的是“自然资源”，这次官宣重点也是“自然资源”，核心摸清家底。

从以下两点进行理解：

一是政策角度。

中国政府工作非常有条理，脉络很清晰，不能孤立看待一件事、一件政策，必须搞清楚前因后果。

不动产统一登记是现代物权的基本制度配套，过去我国对于房屋、土地、草原、林木等等每一类不动产都有相应的登记体系和证书标准，归属于不同部门管理，涉及国土、水利、住建、农业、房管、林业、海洋等等部门，导致出现种种管理问题和冲突。

实现不动产统一登记，是近些年来经济领域改革的一大主线。

2007年《物权法》正式提出“不动产统一登记制度”，但由于当时条件还不具备，因此在附则的第246条规定“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。

2013年3月，国务院机构改革提出“加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度”，同年11月国务院常务会议决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合，提出了“统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据、统一信息平台”的“四统一”改革任务。

在中央要求下，2015年国务院制订了《不动产登记暂行条例》，2016年国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》，开始全面推进不动产统一登记，2018年实现全国联网，再过5年完成了统一登记。

一个关键是2018年的机构改革，当年改革的第一项就是“组建自然资源部”，以国土资源部为基础，整合了发改委、住建部、水利部、农业部、林业局、海洋局、测绘地理信息局等多个部门的相关职责。

机构改革方案的说明中就有一句非常关键的话：“统一调查和确权登记，建立自然资源有偿使用制度”。

记住这句话。

二是法律角度。

有的人对法颇有些嗤之以鼻，觉得法就是摆设，颇为质疑。但实际中，虽然确实有各种问题，但法律就是硬性要求，对政府行为先从法律角度入手理解，才更接近现实。

强调的“不动产统一登记”，依据的法律显然是2015年《不动产登记暂行条例》，理解这项工作当然要从这部条例入手。

跟现在提到不动产大家第一反应就是房地产一样，当年这个条例发布也引起全社会普遍关注，因此在2014年底还专门组织研讨会，并在2015年4月在中国政府网公开，可以搜索“‘不动产登记制度推出的意义与未来’文津圆桌研讨会”。

时任国土资源部地籍管理司（不动产登记局）司长（局长）王广华在谈到统一登记核心功能和目的时说得非常直白，他说“不动产统一登记的核心功能和目的在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，不是为了降房价和反腐败。”

对于大家关切的房地产税，说得也很直白，他说“没有不动产统一登记，（房地产税）这件事情照样可以运转，无非就是你是把资料从不同地方拿过来整合，还是登记机关已经整合好了你直接拿来用。”

而从《不动产登记暂行条例》的内容上，也可以看出跟很多人关心的房地产税、反腐败没有必然关系。比如第25条规定“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。”

注意没有提到不动产登记信息需要与纪委监委、检察院等共享，如果确实有办案需要，仍然要按照相关法律法规要求，走规定流程。

那么，全面实行不动产统一登记到底是为了什么呢？

从刚才梳理政策脉络可以看到，虽然过去也有不动产登记，但主要是服务于政府管理，不同部门的标准不同，登记的结果也有差异，在政府管理的时候虽然会出现一些冲突、矛盾，但还勉强能用。

推进统一登记，核心是为了进一步市场化。

理解统一登记，首先要与建立全国统一大市场联系起来。

按照《关于加快建设全国统一大市场的意见》，提出了五大方向：强化市场基础制度规则统一、推进市场设施高标准联通、打造统一的要素和资源市场、推进商品和服务市场高水平统一、推进市场监管公平统一。

不动产统一登记就是第三个“打造统一的要素和资源市场”的关键，提到的五项工作的前两项“健全城乡统一的土地和劳动力市场”“加快发展统一的资本市场”都与不动产统一登记有关，自然资源当然可以进入市场交易，但前提是标准要一致，更要摸清家底，进行确权。

统一登记就是确权，建立了统一的信息平台，以后交易也就能够实现即时监管，才够实现包括自然资源在内的全国不动产的证券化。

不动产的证券化，这可比房地产税重要太多了，根本不是一个层次的事。

怎么理解呢？

中国有巨量存量资产，但是这些资产过去很难进行交易，交易困难也体现在估值上，大量资产闲置，这是巨大的浪费。

就拿国有企业来说，目前国有资产总资产超过300万亿元，2022年应交税费为5.93万亿元，同比增长8.4%，对财政贡献非常大，但国有资本经营预算收入仅仅只有5689亿元，显然还有巨大潜力可挖。

如果能够把国有资本进一步盘活，提高国有企业的经营效率，完全可以为国家贡献更多财政收入，这可比搞房地产税更有效、更便利，倘若总资产的回报率提高1%，那就是一年3万亿，考虑到土地财政需要投入多数资金用于基础建设，基本可以弥补土地财政消减带来的缺口。

而这仅仅是国企资产，更庞大的资产是土地、自然资源等不动产，过去由于没有统一标准，不好估值，更难以市场交易，这部分资产长期闲置，统一登记之后就是确权，完成确权就能够证券化，可以进行抵押等金融操作。基础设施领域不动产投资信托基金（RETIs），就是典型。

金融是最高效的工具，利用好金融工具大有可为。尤其是未来一段时间，全球动荡加剧，相比成长性，全世界对安全和确定性的要求不断提高，中国显然将成为全世界最大的避风港，大势在我，事半功倍。

这意味着什么呢？

点三个关键方向，先不展开了：

地方财政转型与地方债务化解；

国企改革与国企价值重估；

乡村振兴与乡村资产价值评估。

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